? ? ? ? 直接进入主题讲讲钱，股市，房子，今天讲的内容只是常识以及过去现象的总结，没有想贩卖任何焦虑，大家看看感受就好。
在讲内容之前，大家简单有一个常识认知，就是市场降息，这意味着你放到银行存款的收益率会下降，这算是稳保本的收益，属于无风险收益，而市场10年国债收益率也认为是无风险收益率的衡量。所以，一旦降息，国债收益率也自然随着下降，二者是正相关。而拿国债收益率再与上证指数对比，则有明显的相关性。
直接切入要点，大树贴一图，是上证指数与10年国债收益率走势图的对比情况：
（制图：大树研究）
大树图中画了三个圈圈，对应了三个降息周期，前两波都出现了牛市，而咱们这波正在路上，2440点就是起点。
1、2008年9月30日至2008年12月30日，1年期存款利率从4.14%降到2.25%，国债收益率也随之下降(蓝色)，上证指数到1664点后反弹。
2、2014年10月31日至2015年10月31日，1年期存款利率从3%降到1.5%，国债收益率也随之下降(蓝色)，上证指数开启一波大牛市。
3、当前这位置，从去年开始用MLF+LPR方式区别于传统方式降息，之前是5bp每次，本月20日直接是10bp，预期今年还会有20-30bp的下降空间，所以依然处于降息通道，长的着眼点，股市依然会有不错的机会。
所以这张图也说明了，钱多了，股市会涨。而市场会有一个提前量，股市总是会抢跑，就是货币宽松预期会带来股市的上涨。这就是为什么大树一直提，钱是个好东西，是股市最直接的催化剂的核心原因。
（插播讲一下全市场资产估值的平均水平，一般采用无风险收益率的倒数来权衡，比如当前国债收益率3%，那倒数之后，平均估值市盈率就约是33倍，而在之前，若是无风险收益率是4%，那倒数后就估值市盈率是25倍，所以如果降息了，无风险收益率就会从25倍提升到33倍，所以这叫流动性带来的估值修复，市场就会上涨，这也是这波上涨的核心驱动因素）
重点说一下上一波，2014年-2015年抢跑就明显，当时各种难受，地产商都觉得是世界末日了，市场预期会放水，楼市会松绑，2014年5月有城市开始放开限购，但市场没反应，主要还是资金没松开，但这个时候上证指数见了当年的底（1849点是2013年钱荒恐慌下砸的底，类似于我们去年砸的2440点），但市场有了宽松的预期，指数从2000点一直爬到第一次降息的2400点左右。在随后的一年时间里，市场连续多次降息降准，直接从3%降息至1.5%，这是降了150bp，而且当时还有各种配资，杠杆之类的产物。所以，股市提前抢跑太厉害了，降息到一半的路上，2015年6月出现了股灾，这就是当时的大致情况。虽然在2015年6月之后还有多次降息，但泡沫拱太大，人心散了，带不动了。
以往的经验应了大树经常讲的一句话，经济最困难的时候，捡便宜资产最好的时候。
而当前这个节点，又是新一轮降息的开始，去年年底已经用新招开始降，这一次因为事情突发继续降，接下来还会降。但大家都知道，前面的市场提前抢跑了，咱们这一次似乎也不例外，一样是抢跑。大家都清楚，那事出来之后，的确是影响经济了，但股市涨得辣么好，真的是一涨解千愁。但大树始终认为，接下来要行情还持续上去，就是阶段性脱离基本面的上涨了。那这一波的逻辑，其实在前面文章就讲过，是因为太悲观倒逼出政策的预期。
政策预期是个好东西。
比如，这几天，上面说要刺激消费了，其中汽车消费是重点，然后汽车股就表现不错。而在所有的政策预期中，最给力的就是货币宽松，再直接点就是降息的预期。钱是好东西，大树一直在讲。这一波核心催化的最核心因素是货币宽松预期之下带来的预期，股市因这个而上涨。而在估值修复的情况下，主流的方向，市场打的是科技，这是新的抱团方向，但在逻辑上，估值的水足够多的话，也会漫到没有涨的板块，所以会有相对应的补涨效应。
前几天的文章，大树总结了现在市场预期是2020年全年降息在30bp-40bp之间，昨天已经实实在在的降了10bp，也就是未来还有20-30bp的空间，细水慢流是好事。2014至2015年当时是多次降息，而且还是用传统的降息方法，一次性就搞25bp，一年时间，直接从3%降息取1.5%，这是降了150bp，显然，如果仅仅从这个角度来对比，我们这一波不会像2015年那样疯。
当前流动性宽松预期还在，而且不会立马就迎来改变，至少还要等到3月开重要会议。但在这里需要提两个醒，会掣肘到货币宽松预期的，一个是人民币汇率，另一个是CPI。现状是人民币在贬值，CPI比较高（虽然是结构性问题），但如果持续降息这两个数据关系上会继续走差。
股市有提前效应——有预期——引发股市大涨——涨过头——脱离了经济基本面——势必会回调——等待基本面与预期的相互验证——如果确定基本面好转——市场逐步上涨。
这是近期阶段以及接下来市场演绎方向的逻辑，所以我的观点不变，倾向于春耕行情后，还是会有阶段性不小的调整（这是阶段性挤泡沫），但长期还是看好。但这个长期看好是在这一波不要拱得太过份的前提下，如果这一波直接拱过头了，重复2015年那样，那没有什么好期盼的。上面是不愿意的，所以一直在打强心针，房住不炒，不会大水漫灌，不可能想着要在同一个坑里掉两次。
至于A股便不便宜，估值说明一切。以下来来自广发证券发展研究中心的图，大家感受一下，目前是刚刚跃过3000点，但剔除金融板块的估值已经高于估值的平均水平，创业板更是突突突的快人一步了。这就是为什么大树的建仓动作会在3000点以下完成，3000点以上不买，这是纪律，“买的好”是盈利的关键。
显然，现在的流动性不会像2015年那样疯狂，所以，理应拱不出当时泡沫的高度。但这两年市场有一根筋就是，抱团取暖，前两年是消费，现在是科技，至于科技方向会被拱到什么程度，没有人知道，但总会有人去接最后一棒烫手的山芋。
这里有一个关键的时间节点，2014年，全国楼市低迷，按市场以及人性的逻辑，跌的时候是无人问津的，只有涨的时候才趋之若鹜，大家去疯抢。所以在2014年的时候，跟这一波一样，钱不知道去哪，所以只能冲向股市去拱。而当前，楼市的确也是不振，很多城市房价阴跌，无人问津。更特别的是这一个多月，因为那事的影响，大家更是居在家中，哪怕要消费还没地方去，所以资金更往股市中冲也是有道理的。市场有一个声音，叫“居家牛”，我认为是非常形象的。以上这些是微观察的现象。
还有一个偏中观的观察是，央妈的确是降息了，但企业又没复工，没有借贷需求，钱没地方去，所以还是会泛滥热炒一波。
不管是中观还是微观，简单点说就是流动性充裕之后——地产不给力——钱没处去——只能去股市。
……
说完股市，再讲讲楼市，为什么大树在这个时候会建议真有需求的人逐步去看房子，并去买房子？仔细再回顾一下，上一个楼市周期，2014年底至2017年前后发生了什么？
2014-2015年，最优秀的城市，深圳房价率先起涨（初步降息）；
2015年开始，其它一线城市以及新一线城市（猛烈降息）；
2016年前后，二线城市突突突的涨；
2016年下半年，三四线城市，跟疯，疯，疯的涨；
一直到2017年之后。
这上面我标识的括号中，有一个关键节点，2014-2015年降息，这在前面的篇幅中也有讲过降息与股市的关系。大家一定要有一个常识，股票、房子统统归类于资产。市场上流通的钱多了，资产自然是涨价的，这点是跑不了。无非是先去哪里。比如，上面讲的就是2014年-2015年先去了股市，紧接着去了楼市，资金是水，是流动的，而且是带了鼻子的水，哪里便宜，哪里有洼地就去哪里。
钱在流动，聪明的钱是会去买相对便宜的资产的。在前面的篇幅，已经讲过，因为股市估值便宜，大家的资金去买了A股中所谓优质的资产。而当A股不再便宜，甚至有一些局部性的泡沫时，自然有一些聪明的资金会流出去买更有潜力的资产所以，如果这一波涨上去了，大A股不再便宜，资金会去买什么？
自然还是房子。因为钱放在手上是最没用的，你只有资产才能保值，特别是硬资产。
我们再回顾一下上面的时间表，2015年股灾之后，才开始的全国楼市的热潮，这不正是说明这种现象？钱由股市出逃，去了楼市。
当然，庆幸的是现在上面铁了心是“房住不炒”+“细水慢流”，所以股市疯涨的条件稍微欠缺，但情绪是按耐不住的，情绪起来，就会有非理性的行为，有些方向就会拱出泡沫，成长科技类的泡沫会比蓝筹股拱的泡沫相对可怕一些。按上面的逻辑推理，有些聪明的资金获利之后，自然会高位套现（不信大家可以观察，这一波涨上去，减持的公告高潮自然会来到）。
资产便不便宜，其实是相对的。咱们其实也没有太多好资产，核心城市的房子自然就成为其中一个。而楼市，过去三年时间，绝大多数城市没怎么涨，没有涨就等于跌，毕竟这其中带了通胀的因素，跌则是等于逐步挤泡沫。
钱是最好的东西，对于楼市自然也一样。
虽然说“房住不炒”是最高基调，但我们来看一下房贷利率的走势就清楚了。房贷利率是有逐步下降的节奏的，虽然没有前几年所谓的基准利率以下打9折之类在4.9左右甚至更低的水平，但细水慢流的姿态是看出来的。
往后看利率还要下降，虽然不会直接流向楼市，但每次总会松开一个口子，总会悄悄放一点。MLF+LPR是个好工具，一年期的利率可以降，给力实体，五年期的利率我看着降，抑制楼市过快涨。当前，对楼市的态度，自然是没有前两年硬了，但就是比前松的姿态也是自然而然的。不然，我连五年期都不给你降，就是这样的道理。
再说下最优秀的城市深圳，在去年底，货币宽松了些以及豪宅标准重新划线，深圳楼市还是骚动了一把，大家看看二手房成交价就清楚了。要不是因为那事的出现，当前金3银4的时间窗口期，深圳房价也说不定是会继续小小的躁动，只不过现在大家暂时都不出门了，数据出现了异常。
说深圳的事情是主要想说的是，房贷利率由上面一刀切，而各城市还有“因城施策”的工具在手，所以他们会根据自己城市的节奏，适当调整，当然不会让房价跌，因为跌，从人性观察来看，大家只会认为更跌，晚点出手，所以没有成交量。他们要做的是稳住，止跌才让人看到希望，我觉得这应该是接下来，他们要重点做的工作了。
从另一个方向来考虑，房企这几个月开不了工，卖不了房，资金链紧张，肯定会憋坏了的，而憋坏了必然会有线下促销方式，像恒大就是个典型，自然楼市的价格也会更亲民一些。
至于哪些城市房价会给力，也不用去研究了，以下是关注大树读者粉丝的分布，能炒股的人，都是有钱的主，有钱的主自然分布在经济给力的城市，TOP20如下，按顺序：
上海、北京、深圳、广州、杭州、成都、武汉、南京、苏州、郑州、西安、长沙、天津、佛山、福州、东莞、宁波、青岛、无锡、济南。
这些城市，没房的青骚年，大龄骚年，特别是这波踏准了科技信息这条路的，你大可以套现，逐步考虑买房的事情了，在这里特别强调的是刚需，刚需，刚需。买了这些城市的房子，你房子能保值未来还能稳升值的潜力。至于三四线城市的房子，这两年多半是跌了20%-30%的，再加上通胀几年时间总有5%吧，25%-35%的挤泡沫空间，我认为也差不多了。毕竟，接下来利率是要往下走的。刚需一样可以买，只不过三四线确实是不要寄托有太多升值的预期了，纯粹就是自己住，有钱就买着住舒服点，对自己好些，这也不是坏事，及时享乐主义。
至于，楼市投资的，有钱人会考虑自己的资产配置，楼市只是他们资产的一部分。显然，楼市投资的暴利飞涨时代已经过去，现在只存在一些核心城市每年房价稳步上涨的规律罢了，要大面积收获不现实，这是国家不允许的。
有人会说，大树前面你不是看多中国未来两年的股市行情吗。逻辑上没错，但对于买房的人来说，的确有可能下半年就是一个不错的时间窗口期，会是房价的底部，再往后房贷利率再降，买房的人会越多，有量必有价，这里面无法吃完全部鱼身再去买的。特别是对于年青没有房的朋友，大概率是一个不错的窗口期。就好像如果你要从2015年高位出来，很多城市房价也已经涨了一半了，市场总是提前抢跑的，股市在抢跑，楼市也会一样，而且你看房也要花时间，少则两三个月各个楼盘跑是要的，总有一个时间差，存在鱼与熊掌不可兼得的问题。所以，我认为下半年开始至明年上半年，应该是一个不错的购房窗口期。
股市中是永远有机会，这是大家凭本事吃饭，但有一个前提，得用闲钱。好些朋友都用着存着要用于买房的钱在炒股，其实是很焦虑的，我经常碰到这类朋友的咨询。说说当前这个行情，股市上涨出现回调，大概率也回不到先前的低位了，相对性价比不是辣么高了，特别是拱泡沫的方向，基本上就是艺高人胆大的人玩的。我看后面还有大量的公募基金在发各种一贴服（ETF），全是冲着热门方向的筹集资金，真的是谁先建仓谁牛逼，谁慢建仓谁傻逼。在估值中高位水平，建仓，呵呵哒。当然，还是有局部的机会的，这一波蓝筹没有涨甚至回调，估值便宜摆在那里，现在没有机会，只意味着机会放在更长远的地方，不会缺失。
讲完这些，再次推荐《非理性繁荣》这本书，没有读过的朋友都好好读读。毕竟，每一次泡沫过后，都是鸡飞蛋打的，你的蛋如何不被打碎，多看看书，人性是使然的，历史总是重现的，经济是常识，不要让所谓高深莫测的专业术语给吓退，多认识一些对自己有好处。人性是最复杂的东西，但也是最值得研究的。
内容有点多，最后下几点结论：
1、股市近期上涨有点过，但短期亢奋劲还没停下来，上面3100是压力区域。
2、中期看会有阶段性会回调等待基本面的确认，才会有新行情。调整的节点重点关注，那事拐点以及两会开始的时间，越接近就越危险；
3、长期看，处于降息周期，流动性放在那里，股市还是有不错的机会。但买的好的人吃肉，3000点买的人可能是喝汤，再往后可能就性价比差了。
4、房价跌不下去了，核心城市刚需买房不错的时机应该是下半年至明年上半年；三四线已经开跌了20%-30%的，基本也跌不下去了。